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Le projet de recherche « Build In My BackYard »
Le projet de recherche BIMBY considère la division parcellaire comme un nouveau mode de développement de la ville.
Travaillant sur le même objet que le projet de recherche BIMBY, Terra in Design suit de prés les évolutions des
pratiques des acteurs de l’urbain initiées par le projet BIMBY.
Pour en savoir plus : http://bimby.fr/
« Le projet de recherche BIMBY (« Build in My Back Yard ») vise à la définition, à court terme, d’une nouvelle filière
de production de la ville, qui soit capable d’intervenir là où les filières « classiques » sont incapables d’intervenir :
au sein des tissus pavillonnaires existants, qui représentent la grande majorité des surfaces urbanisées en France et
certainement en Europe.
Sélectionné en 2009 par l’Agence Nationale de la Rechercher dans le cadre de son appel à projets « Villes Durables »,
le projet BIMBY, d’un budget global de 3,1 millions d’euros sur 3 ans, rassemble 10 partenaires publics :
> les Communautés d’Agglomération de Rouen et de Saint-Quentin-en-Yvelines,
> le CAUE de l’Eure,
> les Écoles Nationales Supérieures d’Architecture de Paris Belleville, Rouen et Marseille,
> le LATTS (ENPC) et le RIVES (ENTPE),
> ainsi que deux bureaux d’études du Réseau Scientifique et Technique du MEEDDTL : le CETE Normandie Centre
(pilote du projet) et le CETE Ile-de-France (co-pilote).
L’hypothèse centrale du projet BIMBY est la suivante : c’est la capacité des acteurs de l’urbain (habitants, techniciens, élus)
à mobiliser le foncier des tissus pavillonnaires existants qui permettra de financer le renouvellement et la densification
progressive de ces quartiers. On observe en effet que dans de nombreux cas, l’intérêt des individus (notamment à diviser un
terrain pour mieux valoriser son bien sur le marché immobilier) peut aller dans le sens des intérêts de la collectivité
(à proposer une offre diversifiée de logements individuels sur son territoire sans engendrer d’étalement urbain) :
- si l’on sait encourager, maîtriser et canaliser ces initiatives individuelles par la définition de règles d’urbanisme
adéquates et la mise à disposition d’un conseil au particulier en matière d’architecture et d’urbanisme dense.
- si l’on cible les moments où les intérêts individuels et collectifs se rejoignent, notamment au moment des ventes
des maisons individuelles ou à l’occasion des évènements et des projets de vie des habitants.
(...)
Dans les quartiers bien situés des agglomérations, la somme de la valeur du terrain créé par division parcellaire
et de la maison amputée de ce terrain est supérieure à la valeur de la maison initiale. L’opération permet à son propriétaire de mieux valoriser son patrimoine et d’en mobiliser tout ou partie afin de
financer ses projets. (...) »
Voir la présentation complète du projet BIMBY ici
De la même façon que BIMBY considère la division parcellaire comme un nouveau levier de développement de la ville,
Terra in Design utilise la division de terrain pour proposer aux propriétaires de maisons individuelles des projets
innovants de valorisation de leur patrimoine.
Bimby se donne les moyens de stopper l’étalement urbain
Le projet de recherche BIMBY explique comment une filière de production de la ville basée sur la division parcellaire
permettrait de stopper l’étalement urbain :
« (...) La filière BIMBY est à la fois complémentaire et différente des modes actuels de production de la ville. Elle affiche,
en grande partie, les mêmes objectifs que les filières traditionnelles : préservation des espaces naturels et agricoles,
économie du développement urbain, limitation des déplacements, qualité du cadre de vie, soutien de la vie économique locale,
accueil de nouveaux habitants, etc.
Ce qui la différentie fondamentalement des filières actuelles, c’est qu’elle n’opère pas en extension urbaine, ni en comblant
les dernières friches, ni en destruction/reconstruction : en ceci, elle est une solution radicalement plus efficace du point
de vue de l’étalement urbain et des coûts pour la collectivité du développement urbain. D’après ses premières estimations,
si une maison sur 100 était divisée chaque année pour libérer un terrain à bâtir, alors l’ensemble des terrains nécessaires
à la construction des quelques 150 000 maisons individuelles produites chaque année (diffus + lotissement) pourrait être dégagé
à l’intérieur des surfaces déjà urbanisées, sans aucune forme d’étalement urbain.»
(...)
Voir l'article en entier ici
En tant que membre d’une filière de construction opérant uniquement en milieu déjà
urbanisés, Terra in Design participe à l’élaboration d’un nouveau mode de développement de la ville sans étalement urbain.
Bimby et la division parcellaire
Le projet de recherche BIMBY étudie le mécanisme de la division parcellaire en tant que levier d'une nouvelle filière
de production de la ville :
« La division d’un terrain déjà bâti conduisant à la construction d’une nouvelle maison individuelle est un processus extrêmement
intéressant :
- Pour la collectivité, qui produit un nouveau terrain à bâtir engendrant un étalement urbain strictement nul, dans un territoire
déjà équipé et viabilisé, en renouvellement urbain.
- Pour le particulier vendeur d’une maison dans le cadre d’une division, qui valorise mieux son patrimoine foncier, ainsi que
pour l’acheteur qui accède à des biens dans des territoires qui auraient été sinon inaccessibles à son budget.
La division d’un terrain déjà bâti conduisant à la construction d’une nouvelle maison individuelle est un phénomène à la fois
« traditionnel » (c’est sur ce modèle que toutes les villes et tous les bourgs de nos villages se sont constitués au fil des
siècles) et « innovant » dans la mesure où ces processus de division ont été en grande partie empêchés ces dernières décennies
et ne sont pas aujourd’hui considérés comme des outils de politique publique.
La première année du projet BIMBY aura permis de constater que la plupart des professionnels de l’urbanisme ont une méconnaissance
profonde de la filière « diffuse » ou filière « libre » (construction de maisons individuelles à l’unité, en dehors de toute
procédure d’aménagement) alors qu’elle est à la fois stigmatisée comme l’un des responsables principaux de l’étalement urbain
et l’outil qui permet, encore aujourd’hui, la réalisation de plus d’un tiers des logements construits chaque année en France.»
(...)
Voir l'article en entier ici
Terra in Design s’attache à rassembler les connaissances et les savoir-faire de la division parcellaire afin de proposer un
service innovant, efficace et sûr. Nous travaillons en partenariat avec les professionnels de la division de terrain : géomètres,
notaires et constructeurs...
Un des scénarios Bimby : revenir sur son terrain après un divorce
Le projet de recherche BIMBY imagine ou transmet de nouveaux montages financiers,
immobiliers et fonciers. En voici un exemple :
« (...) A l’origine, un couple quadragénaire avec deux enfants, installé dans une ancienne maison en secteur pavillonnaire
de première couronne, investit pour construire une nouvelle maison à louer sur sa parcelle. La partie gauche de ce
terrain découpé en L, a en effet toujours paru inutile, son entretien une corvée, et l’utiliser pour un logement locatif
offre un revenu complémentaire. Mais après avoir construit et loué, le couple divorce, et le partage des parts impose la
division foncière. Les anciens époux s’installent alors en appartement, aucun ne pouvant financièrement conserver la maison
qu’ils occupaient.Or l’ex-épouse souhaitait rester dans son quartier, pour le cadre agréable, son caractère résidentiel et
tranquille, mais surtout pour les vertus de la proximité : aller au travail à pied, maintenir ses enfants dans les écoles
proches (maternelle et primaire), retrouver les relations de voisinage constituées, se rendre facilement aux commerces et
services proches. Et justement, la nouvelle maison en location lui convient car elle est fonctionnelle (notamment de plain-pied),
ce qui lui permettra d’y rester le plus longtemps possible. S’impose alors à l’idée de la reprendre. Elle a donc racheté la part
de son mari, et attend la fin du bail des locataires qui ne peuvent la quitter.
Les nouveaux arrivants dans l’ancienne maison :
Dès le divorce, l’ancienne maison a été vendue à un couple quadragénaire avec deux enfants, qui recherchaient plus classiquement
à se loger dans un des quartiers pavillonnaires anciens de cette commune de première couronne.
Dispositions techniques et professionnels impliqués :
Pour pouvoir construire une maison la plus grande possible, tout en restant de plain-pied, les règles de densité
n’ont pas été contraignantes, puisque la division effectuée après laissait un grand terrain d’assiette. Par contre les règles
d’implantation (notamment la distance séparative = H/2) ont conduit l’architecte à limiter la Shon à 100m², en implantant
la maison « au chausse-pied » sur la partie de terrain dévolue à la construction.Le minimum d’autres professionnels a été
impliqué : le notaire pour les actes de divorce, de vente, et de rachat des parts, et le géomètre pour la division/DP
Positionnement urbanistique de la commune :
Face à la baisse démographique, la commune a facilité récemment la construction en supprimant le minimum
parcellaire et en assouplissant ses règles, seulement dans les zones déjà bâties. Il n’y a pas encore de stratégie
de densification pavillonnaire, mais sensibilisée. »
Voir l'article en entier ici
C’est précisément pour faciliter ces projets de vie que Terra in Design a développé un éventail d’offres afin de
vous proposer celle qui vous accompagnera le plus efficacement possible.
Bimby vers un urbanisme sans maitrise foncière
« (...) Les outils, les modes de pensée et les traditions urbanistiques du 20e siècle sont tous liés à un urbanisme d’extension,
qui part d’une maîtrise du foncier et aboutit au dessin d’un projet.
Le projet BIMBY propose des pistes pour élaborer un urbanisme à enveloppe constante, qui opère en renouvellement urbain stricte,
c’est-à-dire sur des terrains qui sont déjà bâtis et sans procéder à une démolition préalable.
Les terrains de la ville existante ont déjà des propriétaires. Des personnes y vivent et y travaillent ; elles y ont leurs
relations sociales et leurs habitudes. Ce patrimoine urbain ne demande pas nécessairement à être détruit.
Il peut évoluer par un urbanisme de projet sans maîtrise foncière.
La filière BIMBY propose des méthodes et des outils pour mettre en oeuvre des stratégies urbaines sans portage foncier,
sans « projet urbain » au sens où on l’entend aujourd’hui, des stratégies collectives qui deviennent réalité lorsqu’elles
rencontrent d’autres stratégies, individuelles celles-ci, qui seront leurs vecteurs.
Les habitants des quartiers pavillonnaires existants peuvent libérer de nombreux terrains à bâtir dans des territoires
stratégiques pour les communes, si l’on décide de faire l’urbanisme avec eux. »
Voir l'article en entier ici
Terra in Design suit de près les évolutions réglementaires propres au dévelopement urbain.
