Les dossiers de la division > Planification Urbaine Elaboré
Qu’est-ce qu’un PLU ?
Selon la description de la ville de Reims, c’est le document de planification urbaine élaboré à l’échelon communal.
Il fixe les règles d’occupation et d’utilisation du sol : OU, QUOI et COMMENT CONSTRUIRE.
Il est constitué de différentes pièces :
- un rapport de présentation, qui inclut le diagnostic du territoire,
l’état initial de l’environnement, l’exposé des motifs et l’évaluation des incidences du plan sur l’environnement ainsi que les mesures prises pour sa préservation et sa mise en valeur,
- le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) qui expose les orientations générales d’aménagement et de développement de la commune,
- des orientations d’aménagement par secteur, facultatives mais opposables aux tiers, qui constituent en quelque sorte un zoom sur l’aménagement possible d’un secteur ou d’un quartier de la ville,
- le règlement écrit, qui énonce pour chaque type de zone les règles applicables selon 14 articles :
Article 1 : Type d'occupation ou d'utilisation du sol interdites
Article 2 : Type d'occupation ou d'utilisation du sol soumises à des conditions particulières
Article 3 : Accès et voirie
Article 4 : Desserte par les réseaux (eaux, assainissement, électricité)
Article 5 : Caractéristique des terrains
Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Article 9 : Emprise au sol
Article 10 : Hauteur maximum des constructions
Article 11 : Aspect extérieur
Article 12 : Stationnement
Article 13 : Espace libre et plantations, espaces boisés classés
Article 14 : Coefficient d'occupation des sols ou COS.
- des documents graphiques qui délimitent les zones :
U : zones urbaines
AU : zones à urbaniser
A : zones agricoles
N : zones naturelles et forestières
Ils font aussi apparaître les Espaces Boisés Classés (E.B.C.), les emplacements réservés, les secteurs à risques…..
Le PLU et votre projet
Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable du Plan Local d’Urbanisme est un document très instructif qui nous
renseigne sur les grandes orientations de votre commune pour les années à venir. La commune souhaite-t-elle revaloriser un bord
de fleuve ? Réhabiliter des friches industrielles ? Augmenter son offre de transports en commun ? Ouvrir une nouvelle école ?
Mais surtout le Plan Local d'Urbanisme a déterminé directement vos projets de vie par le Règlement d’urbanisme associé au Plan
de Zonage. À eux deux, ils déterminent l'ensemble des règles qui autoriseront ou non la délivrance d’un permis de construire.
Si un projet de construction ne respecte pas la réglementation du Plan Local d'Urbanisme, le permis de construire sera refusé.
Inversement, si un projet respecte le Plan Local d’Urbanisme, ainsi que l’ensemble des documents d’urbanisme qui s’appliquent
sur la parcelle, le Maire ne peut refuser le permis de construire. En effet, contrairement à une idée reçue, le maire ne dispose
pas d'un pouvoir discrétionnaire pour délivrer ou non un permis de construire. Cependant l’interprétation des règles d’urbanisme et
de leur application sur un projet précis est toujours soumise à interprétation ; interprétation régie alors par des pratiques spécifiques
à chaque commune.
Le Plan Local d’Urbanisme nous informe également sur les servitudes d’urbanisme particulières ou sur les projets d’aménagement
prévus sur le territoire de la commune. Par exemple si une collectivité a prévu de créer une nouvelle voie publique, le Plan
Local d’Urbanisme comportera alors un emplacement réservé qui interdira toute construction sur le tracé de la future route.
L’élaboration du Plan de Zonage est souvent l’étape la plus ardue lors de la création ou de la modification d’un Plan Local
d’Urbanisme. Un changement de zonage peut décider d’une augmentation importante ou au contraire d’une baisse substantielle sur
la valeur d’un bien. Un terrain classé en zone agricole vaudra beaucoup moins cher qu'un terrain classé dans une zone urbaine.
De même, un terrain classé dans une zone urbaine de faible densité aura moins de valeur qu'un terrain classé dans une zone de
forte densité etc....
Équité foncière et PLU
Le PLU est le principal instrument de la collectivité pour maitriser le foncier de son territoire. Qu’un terrain soit
classé en zone naturelle ou ouvert à l’urbanisation, sa valeur peut être multipliée par 10 par le PLU. Citons sur ce point
les travaux de M. Thierry Villmin, élaborés dans le cadre du projet de recherche « Build In My BackYard » :
« Le prix d’un terrain constructible est en relation directe avec ce que l’on peut construire dessus, et avec la densité permise
par le document d’urbanisme dans la mesure où le marché accepte cette densité. Le PLU distribue donc de la richesse
aux propriétaires du sol. »
